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用数据告诉你,信阳公寓的投资价值

2018-03-09 来源:大信阳楼市
 
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今年信阳,多个楼盘推出公寓房。高铁站恒大翡翠龙庭、新六街博林国际广场、太古广场、107金鼎安邦等楼盘。市场公寓楼盘宣传较多,也引起了广大网友的兴趣。近一周的时间里,有十多个网友咨询悟空信阳的公寓值不值的投资?悟空凭粗略了解信息,给网友一个不大确切的答复。悟空针对信阳公寓特做了数据统计及分析。

  悟空对信阳公寓的出租率,公寓单间、住宅两房出租价格,租金年增长率,租客群体等信息做了一个初步的调查。悟空咨询多个中介公司、多个楼盘物业,只获得部分有效信息,个别中介回避此类信息咨询调查。

  公寓出租率

  公寓出租率,悟空未做专项数据统计。据各楼盘物业、业主、中介反应信息,出租率70%以上,反馈信息几乎一致。一般高于85%的出租率,已算较高市场出租率。

  公寓租赁价格

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  悟空统计了羊山区、老城区、平桥区十个楼盘公寓租赁价格。租金最高的是老城区体彩广场,在羊山租金最高的是恒大名都,平桥租金相对较低。

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  小区住宅两居室,单价租金低,总价租金高。一般租赁两居室或三居室的的人群,多为已购置房产,房产物业未交付,孩子着急上学,短期租赁,部分是合租,少部分充当办公用房。与两居室相比,公寓单价高,总价低。总低价,对于临时出差到信阳,孩子入学,工作合租等群体吸引力大。也有一部分群体作为商用办公租用。以目前的市场来看,信阳公寓出租率处于高位。但与信阳人均收入来比,信阳的公寓单间租赁价格也处于高位。2016年,某网站统计信息,信阳人均工资3940元,按单间租金1300元计,租金收入比为33%,一般低于个人收入25%为正常范围。

  公寓、住宅投资选择

  公寓投资出租倾向于商业集中区,住宅投资出租倾向于优质学区房。公寓、住宅居住环境优质,相比同地段,更适宜投资。

  参照公寓租赁价格,老城主商业区,公寓租赁价格最高,月均租金合314元/10㎡。住宅小区为优质学区房,例如博士名城、清华园、金色水岸租金价格最高,月均租金价格200元/10㎡。小区居住环境最优质的恒大名都,月均租赁价格233元/㎡。公寓环境优质的恒大名都、建业壹号城邦,租赁价格285元/㎡。

  公寓投资回报

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  悟空选取了老城区、羊山新区公寓租赁价格最高的两个公寓楼盘。一般公寓投资回报比不得低于5%,按照5%的年回报比计算,老城区体彩广场的公寓价值9600元/㎡,恒大名都公寓价值7200元/㎡(精装包含家具家电),分别合毛坯价格8300元/㎡、5900元/㎡。按照5%回报率需最高20年回本,最低12年回本。

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  今年市场中推出的几个楼盘公寓价格,某楼盘公寓宣传毛坯均价7500元,合精装(家具家电)8900元/㎡。现按照公寓8000元/㎡计算,5%年回报率,单价租金333元/㎡,高于现老城主流商业区均价314元/10㎡,高出羊山平均租金的22%,高于羊山公寓租金最高价格恒大名都11%。按照8500元/㎡计算,5㎡年回报率,单价租金354元/10㎡。

  公寓投资参考同区域住宅租赁

  同区域建筑面积50㎡以内单间租赁价格一般低于住宅两居室租赁价格500元/月。即新六大街凤凰丹园住宅两居96㎡,租赁价格1700元/月,该区域建筑面积50平米以内公寓租赁价格在1000-1500元/月,即反推公寓投资参考价格为精装(含家具家电)7200元/㎡。

  公寓租金年增长率

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  根据统计近4年信阳市房屋租赁信息,住宅租金年涨幅高于公寓租金年涨幅。原非成熟地段恒大名都租金涨幅较大,成熟半成熟地段,租金涨幅相对较小。而租金回报率较高公寓租金年涨幅低于3.5%。地段由非商业成熟区转为商业成熟区位,租金年涨幅降低。

  以8000元精装公寓计算,以现在公寓最高年涨幅需要至少5年时间,投资回报率达到5%。将近10年的时间,投资回报率达到6%。预期回收本金,至少20年。、


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