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2018年将是信阳楼市疯狂的转折点

2018-04-13 来源:大信阳楼市
 
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近段时间里悟空与曾咨询过大信阳楼市房产信息的置业者交流时,发现有的置业者已经放弃置业计划,认为2018年已非入市好时机。具有投资计划的部分群体,开始把目光放至郑州、武汉等二线城市。房产圈里也流露出楼市下行的担忧,虽然还仍旧抱有楼市会有小浮涨幅的希望,但也看平楼市后续发展。

人们对楼市的思维认知影响楼市需求量变化

楼市需求成曲线型,通过分析2010-2017信阳楼市商品房成交量,结合国家、城市政策,可以发现,信阳市楼市需求量与购买力相关不大。2011-2014年信阳楼市房均价3500-4300元/平米,年度商品房成交1.8-2.6万套,年度均成交约2.2万套,其中2013年成交约2.6万套(楼市利好政策)。而2016年信阳楼市实际房均价约4600元/平米,年度商品房成交约3.8万套(楼市利好政策首付两成、商贷利率下浮10%,购房补贴100元/平米),2017年信阳楼市实际房均价约5600元/平米,年度商品房成交约2.1万套,还严重供不应求(首付回调至三成,利率上浮20%)。楼市需求量在现实时房均价约6500元/平米以内时,与购买力相关度不高,与国家政策相关度较高,而国家政策为老百姓置业所带来的实惠远没有房价上涨所带来的额外置业成本高,证明了楼市需求量与老百姓思维认知存在较高的相关度。

信阳楼市下行压力加大

楼市是否火爆,看的不是成交量,看的不是房价,看的是入市的需求量。楼市下行,指的是入市需求量下滑。二手房市场,尤其羊山区域房价推至7500元/平米。新房房价,政府限制高层限制在6500元/平米左右,同比于2017年同期,信阳楼市实现约40%上浮。银行限贷,置业贷款利率上浮20-30%,增加了置业者持有房产成本。房价处于高位,已经让人们感受到楼市的疯狂,并“预知”了后续的楼市将停止上涨,尤其房贷利率高位上浮,加大人们置业压力,让人们认为,信阳楼市房价在这一上涨势头,似乎已经告一段落。在此期间人们对房价上涨的念开始动摇。2016、2017年透支了未来5年内大量潜在置业需求者,现在仍旧有部分置业者还处在2017年信阳楼市“疯涨”的恐慌中,但陆续已经有一部分“聪明人”开始退出市场或者观望。在部分人看来,房价上涨还可以接受,利率高度上浮,影响较大。

楼市下行的压力与楼市上行一样,已经被固定的“规则”规律化。现在人人都成为“楼市专家”,“吃一堑,长一智”的“专家”,通过历史楼市规律,高度一致的判断楼市走向。人们预测了楼市会上行,但不知道能上行至哪一步。人们预测了楼市会下行,同样也预测不了楼市下行到哪一步。三、四线城市的问题是,约有60%的置业者并不急需用房,其中约有30%置业者3-5年里不需要用房,其中约有20%的人并不需要住房,这些置业者多是因为恐慌房价上涨,而少部分为了投资而入市。因为存在这种类型的置业需求较高占比,信阳市场以至于许许多多三、四线城市的市场容易被政策导向的媒体舆论所影响。

2018年信阳楼市最大的恐慌群体,恐怕要转为市场供应方了。楼市下行既定“事实”,不论刚需型楼盘还是改善型楼盘,都要为楼市下行做好充足准备。房源高供应、降杠杆,这是房产老板要考虑的问题。房产圈的人预测2018年会有小浮上涨,然后就是长期涨平。对于房产老板来说,房价不论是不涨还是者下跌,年终的财务报表只要“漂亮”,没有金融机构或工程承建方堵门催债,就是很幸福的事情。房产从业者考虑的是房价不会降,房产开发者考虑的是房子能否顺利去化并回笼资金。据悟空了解,各大小楼盘都在加大商品房供应量,希望在2018年能够复制2017年的疯狂。


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