张鹏：商业地产不是独唱，是大合奏

2019-04-02 来源：腾讯房产北京站

点击
评论

无论是做商业地产的博士生，还是做住宅的中学生，都必然走向商业地产这条路。

“走进城市，总有那么一两个空间为这个城市留下永恒的记忆。” 中经联盟主席、当代置业执行董事兼总裁张鹏动情的说到，北京金地标创新评选出的17个“金地标”，一定是能够在北京城市化历史发展进程中留下深刻的记忆，但是更多还要面向未来，因为“金地标”崛起就代表着金地标创新评选颁奖盛典的主题“新消费、新趋势、新流量”的崛起。

中经联盟主席、当代置业执行董事兼总裁张鹏

商业是什么呢？对于城市，对于地产商就是奏鸣曲，一家独唱干不了，必须是大家合奏。

对商业地产而言，拿地强调一整套完整的商业价值链体系。张鹏总结出四个维度：第一，获取的土地是否定位模型化。商业地产C端是个性化，B端是标准化，如果B端都是定制化、个性化，就没办法开发。但C端是定制化、个性化。第二，开发标准化，速度周转要快，投入到重资产的资金一定要快。第三，IP集群化。第四，场景体验化。

对于四个维度，张鹏一一展开论述。

何谓定位模型化？

商业地产商在各地拿地千万不要拿错地，不要拿短钱配长项目，比如康养、小镇，哀鸿遍野。但是和产业用地、住宅用地相适配的商业中心可以做。

张鹏以当代置业获取商业地产地块的经验为例介绍到，一种是盒子商业，全部做商业不是当代的强项，就找合作，现在好几个项目落地；另外一种，商业比例在30-60之间有可能做成。一类城市综合体，一类区域综合体，一类街区综合体，是围绕着大量人流、住家所提供的商业各项服务。30的比例邻里中心，乐家中心，相对容易，有可能还散售掉。这部分跟优铺紧密合作起来，帮我们招商运营，这就是拿地定位模型化。

何谓开发标准化？

做什么样的商业动线和功能都要策划，可研到前期。商业团队要跟甲方捆绑在一起，一定要签获项目五个方案，把销售、委托招租、出租的合同合约，就是内部企业也要给予明确权利义务。策划定位、招商行销、市场推广方法获得甲方同意，就进入商业团队的运营承接阶段。入伙阶段就是卖，小业主来收商铺。统一运营，小商铺进入大卖场从装修那天就进入到运营阶段，三年整个商区做升级。这就形成了非常畅通的流程，就是B端标准化。

何谓IP集群化？

C端就开始产品落位，策划、产品设计好之后就开干。IP集群化，对于地产商，对于商业运营有两个阶段。第一，商业不会做，我们就合作。但是开发商的让利比较大，招大IP扒你七层皮。第二，做自己的IP，通过五年，自己能做酒店。张鹏介绍说，百老汇、电影院、书店我们都参股，不断把自己IP运营建起来，幼儿园、绿色餐厅、长足公寓、联合办公建起来。当我们再拿地时，60%做商业，40%做住宅，就不会心里发抖。我们的商业中心、邻里中心，社区综合体、区域综合体，就解决了IP集群化。

何谓场景体验化？

没有极致的体验，没有反复的回头客，商业空间必死无疑。极致的体验比今天客人给你下了多少订单更重要。在这个社区里衣食住行、文化体、健康体验、商务空间、联合办公，能给客户提供什么样的消费体验和对应的产品，也要不断地梳理出来。

例如，西安鼓楼的一个购物中心，在西安相当于东单王府井大楼，两年前变成门外人流如织，但是百货中心里门可罗雀。我们去了把我们这套东西，再加上绿色科技、绿色体验的无霾，软硬结合起来。一二楼是餐饮，三四楼联合办公，六到八层长租公寓，抖音、美团都在这里，每天大约3500人在这里办公，大量各种延伸的需求，日式等等的餐饮风格都呈现出来了。张鹏介绍说，各个地方政府过去遗留下来的大量工业厂房和用地，就把这些IP集群，将极致的体验不断装入进去，就是场景体验化。

比如，在北京做的一个小场景体验，把过去造纸厂的火车头，历史遗迹跟时尚办公结合起来。上海2万平米的老船坞，现在都是网红打卡地，高流量带来两年左右单店盈利。

张鹏指出，开发商更多还是希望把商业空间变现出去。不管商业也好，住宅也好，还是其它业态的房地产开发也好，拿到了一个空间，拿到了一个建筑，拿到了一块土地，一定要敬畏尊重它，呈现出来的产品要对得起城市，对得起历史，这才是开发商的终极使命。

大中小打印我要评论关闭