学区房维权事件：为什么不建议买学区房？

2019-05-27 来源：第一财经日报(上海)

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秋季招生的脚步渐渐近了，但笼罩在深圳家长们身上的雾气还未散去。

过去两个月，深圳发生近多起学区房维权事件，有新房，也不乏二手房：

先是龙岗外国语学校学位“说变就变”，保利上城、东都花园初中学位被划出；深圳龙岗入学积分政策调整，住满8年上不了家门口学校，片区学生分流风险增加；深中南山创新学校划片公寓积分骤降20，明年家庭非唯一住房将没有入学资格。

再有学校刚升级就被剥夺学位，东海花园业主集体维权；深实验坂田校区取消”小初直升”，实施统一积分入学......

随着积分制、电脑派位等教育政策的调整，一套学区房，学区永流传的传说逐渐走下神坛。

房产，和户口教育资源高度捆绑，教育资源稀缺的大城市，家长们追逐名校，而学校优劣带来的附加值不同，城市学区房价格畸高。

有统计表明，同一地段、类型产品，学区房和非学区房价格差能达2-3成。

近期学区房维权事件频发的深圳，据2018年统计年鉴数据，深圳2016-2017年新生婴儿两年合计20.37万人，出生率逐年增加；此外还有人才引进工程的推动，2018年深圳市以新增49.83万常住人口的数量，高居珠三角九市首位。

与此同时，深圳的学校却不见显著增加。据相关预测，2019年，深圳学位缺口高达7万+，未来还将继续扩大。未来难料，但2019年深圳，有7万个家庭孩子或将无学可上。

教育资源如此紧缺的城市，家长们对学区房的追逐可想而知。

乐有家研究中心发布的深圳各区学区房挂牌均价报告显示，福田、南山学区房挂牌均价普遍较高，其中位于福田的深圳实验学校小学部学区房挂牌均价达到15.31万／平方米，备受关注的“四大”，深圳高级中学学区均价最高，为12.16万／平方米，深圳实验学校学区均价为10.71万／平方米，深圳中学学区房挂牌价为7.84万／平方米，只有深圳外国语学校目前不按学区划分。

投资学区房，也成为了一门专门的生意，小户型低总价的学区房产品往往最受投资客青睐，也有家长愿意为此买单，自家孩子用完学位，还能顺手卖掉赚钱。

但总有人会失望，学区房的风险从未消退，竹篮打水一场空不过是概率事件。

学校的招生地段，往往由所在区教育局根据辖区人口分布、道路和住宅小区的边界等进行划分，然而由于影响因素复杂，教育政策时有调整，学区划分也随之不断调整。

换言之，刚买回来的学区房，也可能变为非学区房，即便买了学区房，也不一定有学位。

随着积分入学、电脑派位等政策深入落实，这种可能性正在加大。

近日，深圳发布通知，要求各区优化和完善积分入学实施细则，充分体现教育公平，根据积分情况和招生计划安排学位，积分制的落地使原本的直升制面临不确定。这也是前述多宗维权事件的主要原因。

学区房的本质是，用更高的价格来进行学区锁定，重点在于锁定，但教育政策却随每年具体情况来调整改变，重点在于变，这导致学区房天生具有政策调整风险。

多少项目打着名校学区的旗号来销售圈钱。

广州天河的奥体板块的华润天合，以“幼儿园、小学双名校”教育资源吸引业主关注，最后随着招生方案公布，名校消息，又触发一波业主维权。

近日，济南发布的《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》，对商品房销售广告和宣传活动进行规范，明确开发企业销售人员不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、学校及市政配套设施为说明和承诺，推销商品房并以此方式诱导欺骗购房人，正是解决“华润天合”之类维权事件的矛盾所在。

从进化角度来看，积分入学政策相比学区直升，追求一种相对更广泛的公平。

然而，只要资源稀缺就必定存在鄙视链。即便是积分入学，也要分第一类、第二类和第N类，在报名地段购房、有户口当然优先，有房无户口的次之，至于无房无户，只能当作流动人口被最后考虑。