《河南省物业管理条例》解读

　　一、信阳市物业管理行业基本情况

　　截止目前，我市（不含固始）在房管部门信息登记实施物业管理的物业服务企业有460家，纳入物业管理的项目有528个，物业管理面积达到2746万平方米，物业服务行业相对稳定的从业人员达1.2万余人，管理类型已经包括住宅、办公楼、学校、医院、工业厂区等各类物业，所有新建商品住宅小区基本实行了专业化、社会化的物业管理，共创建省级物业管理示范（优秀）项目29个、市级物业管理示范（优秀）项目126个。

　　二、新修《河南省物业管理条例》主要内容

　　2016年，河南省人大常委会将《河南省物业管理条例》列入立法修订计划，于2017年9月29日由省十二届人大常委会第三十一次会议审议通过。条例共九章95条，自2018年1月1日起施行。

　　（一）《条例》修订的主要亮点

　　一是明确政府工作责任，建立综合服务体系。条例明确要求县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。

　　二是强化基层政府职责，实施工作重心下移。条例明确由街道办事处、乡镇人民政府负责业主大会的成立、业主委员会的选举、业主委员会的监督、业主委员会的换届、业主委员会会的备案等工作。街道办事处、乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度，负责调处物业管理矛盾纠纷。

　　三是建立区域划分制度，厘清物业管理边界。条例明确物业管理区域的划分要综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素，并且对新建物业管理区域划分和调整等内容作出了具体规定。

　　四是合理配建物管用房，切实维护业主利益。在结合原条例规定的千分之二到四的基础上，按照不同的建筑规模，采用递额累计的方式将物业管理用房配建标准设置了四个档次，既保证了物业管理的实际需要，又解决了原条例中标准过于宽泛导致业主利益受损的情况。

　　五是加强专营设施建设，明确专营单位责任。条例对水、电、气、暖等专业经营设施的安装、移交、维护管理等问题作出了具体规定，并对专业经营单位拒不接受，拒不履行运行、维护、更新责任的，规定了相应的法律责任。

　　六是加强事中事后监管，规范物业管理服务。条例明确要建立物业服务企业信息公示制度、落实承接查验制度、建立前期物业管理招投标制度和合同备案制度。

　　七是细化车位分配使用，优先满足业主需求。条例明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库的归属并向业主明示处置方式，不得高于配置比例向业主处置，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。在满足业主使用的前提下，对外出租不得超过六个月。

　　八是简化维修资金管理，突出解决应急维修。条例规定房屋过户时，维修资金一并转移。针对业主大会代管维修资金的问题，规定业主大会代管的需接受主管部门的监督。规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，不需业主表决即可组织应急维修。

　　九是建立信息共享机制，构建物业诚信体系。条例规定省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。（正在制订中）

　　（二）《条例》重点解决的几个主要问题

　　1、基层政府在物业管理中的职责问题。《条例》突出强化了基层政府在业主大会、业主委员会成立过程中的指导和监督作用。一是在业主大会筹备阶段，规定由街道办事处、乡镇政府负责组建首次业主大会筹备组；二是在召开业主大会时，街道办事处、乡镇政府应派员参加；三是规定符合条件的居民委员会成员可以兼任业主委员会成员，并特别规定了街道办事处、乡镇政府应当对业主委员会成员候选人任职条件和提名进行审查把关，防止不负责任和仇视社会的人员从业，符合条件的社区居委会成员可以兼业委会成员。四是规定业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

　　2、物业服务企业的规范问题。《条例》对物业服务企业的选聘、合同的签订与解除等作了规定，明确了物业服务收费应遵循公平合理、质价相符的原则，规定了物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置，公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况，公示物业共用部位、公用设施设备经营所得收益和支出情况，公示物业管理区域内公共车位、公用车库经营所得收益和支出情况等。

　　3、关于物业管理区域内禁止行为问题。《条例》第五十六条规定了比较常见的18种禁止行为，如不得违法搭建建筑物、构筑物、障碍物；不得在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；不得擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动；比如还规定不得高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水等等。违反了这些规定，都要依法追究法律责任。

　　4、专业经营设施配备及责任划分问题。《条例》对水、电、气等专业经营设施的安装、移交、维护管理等问题作出了具体规定，并对专营单位拒不接受，拒不履行运行、维护、更新责任的，规定了相应的法律责任。

　　5、关于电梯安全管理问题。《条例》第五十八条规定电梯维修保养单位，应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取必要的应急措施，并通知电梯维保单位及时维修，电梯维保单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患、无改造、修理价值、或者达到报废条件的，物业服务企业应当及时公示并报告业主，积极协调办理报废事宜。同时，鼓励支持老旧小区加装电梯，要求规划、财政、住建、国土、质监、环保等部门对老旧小区安装电梯要开辟“绿色通道”。

　　6、关于车位车库的使用与管理问题。《条例》在物权法相关规定的基础上，进一步明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库的归属；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人；如有富余可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。

　　7、加强犬只管理问题。《条例》规定，禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，并要求省人民政府公安机关会同有关部门确定具体品种和体高体重的标准，并在条例实施之日起一年内向社会公布。2018年12月，省公安厅、省畜牧局、省住房和城乡建设厅已联合发文，公布了《河南省物业管理区域内禁养犬只名录》；同时要求养犬人应当遵守有关法律法规、业主公约或者管理规约的规定，文明养犬。

　　8、专项维修资金的管理使用问题。《条例》规定，政府物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则，依法保障专项维修资金的正常合理使用；在电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用等六种紧急情况下，物业服务企业应当立即组织维修。政府物业管理行政主管部门接到申请后，应当即时核准并拨付专项维修资金。

　　9、执法进小区问题。《条例》明确规定了物业管理部门和有关行政部门的物业监督管理职责：住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动；规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定；城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为；工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动；价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费行为；公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动；质监行政主管部门负责电梯等特种设备安全和计量监管；财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理的监督检查；环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为；人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。以上行政主管部门如未按规定履行监督检查、审核查验职责，发现违法行为或接到投诉、举报后不及时处理的，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，依法给予行政处分。

　　10、关于对物业服务企业的扶持问题。物业服务企业作为第三产业的组成部分，是吸纳劳动力、促进就业的重要渠道。物业服务企业作为微利企业，需要政府给予各方面的扶持。因此，《条例》在第五条明确规定：“县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施，建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。”第四十一条规定：“物业服务企业依法享受国家和省有关现代化服务业规定的优惠政策。住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格的标准执行”。

　　以上就是新修《河南省物业管理条例》的主要内容。