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全面梳理未来2-3年房地产市场

2020-04-02 来源:楼市参考
 
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    引言

    

    2020年开局,受疫情影响,全国范围内,各个城市的土地市场迅速进入冰冻期,未来房价会降还是会涨?市场会继续冷化还是会迎来回暖?市场分化下,哪些城市的库存压力巨大?哪些城市货量不足?

    

    其实,以上这些大家最关心的问题都和一个因素密切相关--土地,今年土地市场的供销价表现,和新房库存叠加,和房企钱量叠加,这是未来2-3年房地产市场前端销售的根。

    

    今天这篇文章,就是通过以上因素来分析、梳理、总结,有理有据地给大家提供一些入仓建议和抛售建议。

    

    目录

    

    1、疫情期全国土地市场表现:

    

    1.1、土地市场主基调变了吗?供销变化大吗?哪些变化?

    

    1.2、地价涨了吗?

    

    2、城市分化表现:

    

    2.1、一二三线城市,土地分化新特点?

    

    2.2、城市分化背后,释放了哪些重大信号?

    

    2.3、40个主要城市交易明细及分析;

    

    3、政策表现:

    

    3.1、疫情后期救市,上层对土地市场的态度?

    

    3.2、各城市土地新政汇总梳理,供给端的调控、需求端的调控;

    

    3.3、融资监管放宽了吗?房企手里有钱吗?开发投资收缩严重吗?

    

    4、 从库存较量,看未来2-3年的市场力:

    

    4.1、各个城市还有多少新房货量?够卖多久?

    

    4.2、2020年新增土地货量有多少?

    

    5、 最后,入仓和抛售建议:

    

    5.1、几个城市未来楼市依然会非常强劲,可择机入仓;

    

    5.2、一些典型城市,窘境难破,建议尽早抛售;

    

    正文

    

    1

    

    疫情期全国土地市场表现

    

    ◆1.1、土地市场主基调变了吗?供销变化大吗?哪些变化?

    

    整个2月份一直到3月中上旬,全国唯一的焦点就是疫情防控,楼市热点降至冰点。

    

    房地产前端,售楼部关停、销售活动基本全面暂停;建筑工地也全面停工,施工进度被锁;而房地产市场最基础的土地端,线下招拍挂全部停止、部分线上交易也被迫取消,全国土地市场迅速进入速冻期。

    

    从数据来看,土地供应量、成交量双双下滑。

    

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    --数据来源:CREIS中指数据

    

    如图,这是2020年2月份全国300个代表城市的土地市场交易情况。

    

    先看供应量,2月份土地供应环比下滑幅度并不大,但同比下降19%,接近2成。

    

    细化来看,本月全国300个城市共推出1613宗,土地面积6644万平方米。其中住宅类用地(包含住宅、商住用地,下文同)推出450宗,环比减少 22%,同比减少 14%;推出土地面积 2261 万平方米,环比减少 19%,同比减少 4%.

    

    再来看成交量,2月全国 300 个城市共成交土地 1364 宗,成交土地面积 5193 万平方米。其中,住宅类用地315宗,环比减少29%,成交面积 1492 万平方米,环比减少 33%.

    

    相比住宅来说,商业、工业、仓储等其他用地对于我们重点关注的商品房市场、房价走势的关联度并不高,所以住宅土地才是我们要关注的关键点。

    

    而对楼市和房价影响重大的住宅类土地,2月份无论供应还是成交,都出现了2-3成的下滑,这会大大影响2020年接下来各城市的供地节奏、市场库存和房企拿地积极性。

    

    ◆1.2、大家最关心的地价,涨了吗?


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    --数据来源:CREIS中指数据

    

    这次,我们直接把住宅类土地数据挑出来看。

    

    2月份样本城市住宅类用地出让金总额为 2016 亿元,环比减少 13%,同比增加 13%;

    

    成交楼面均价为5800元/平方米,环比增加 22%, 同比增加 35%;

    

    平均溢价率为 13%,环比增加 2个百分点,同比增加2个百分点。

    

    这说明什么?

    

    即便在疫情期,在整个房地产市场都被按下暂停键的特殊期,住宅楼面价、溢价率依然非常坚挺,而且价格上升幅度高达2成以上。

    

    现在的“面粉”,1-3年后都会成为市场上的“面包”.

    

    如今来看,住宅类用地价格增长强劲有力,至少能说明,绝大多数地方政府对房地产的态度是足够积极的,对未来2-3年城市房价是有信心、有期望的。

    

    这对普通买房人来说有何启示?

    

    短期房价看房企着急程度,未来2-3年房价走势看拿地价格。如今地价已经陡然上升,这是未来2-3年入市楼盘的硬性成本,成本高了,房价必然要跟着上升一截儿。

    

    2

    

    城市分化表现

    

    ◆2.1、一二三线城市,土地分化新特点?

    

    越是特殊时期,越是市场不太好的时候,越能从城市间的分化看出城市差距。


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    如图,是2月份不同能级城市的土地市场数据汇总,表现突出数据已标红。

    

    首先,一线城市数据全线飘红,供应、成交、价格全面上升,表现最为抢眼。

    

    一线城市共推出土地 55 宗,面积 269 万平方米,环比增加 55%,同比增加 64%;共成交土地 59 宗,面积 228 万平方米,环比增加 48%,同比增加 4%;

    

    土地出让金 946 亿元,环比增加 86%, 同比增加 81%;成交楼面均价为 15969 元/平方米,环比增加 16%, 同比增加 50%;

    

    供销价同环比大幅走高,单月卖地收入环比增长近9成,最突出的是上海,单月卖地收入460亿元。

    

    其次,二线城市的特点是地价明显降低,虽然单月平均楼面价环降近4成,降价幅度相当大,但溢价率却和一线城市相当,都是环比上升2个百分点。

    

    最后,三四线城市的土地供销价齐跌,且环降幅度较大。

    

    ◆2.2、城市分化背后的信号

    

    这些数据两极化的巨大差异,透露着一个非常重要的信号。

    

    1、一线城市地价高,但溢价率低,说明土地挂牌起始价在悄悄抬升,诸如表现尤为突出的上海、北京,对房地产是寄予厚望的,增长势能也够强。

    

    2、二线城市低价走低,但溢价率上升,这说明这类城市的土地挂牌起始价是在悄悄降低,城市信心不足,当然,二线城市情况不同,差异比较大,并不能一概而论。

    

    3、三四线城市土地市场比较凉,土地供应少,成交量、价格都不高,房企布局比较谨慎,这也是一些地市不惜踩政策红线来急切刺激市场的主要原因。

    

    ◆2.3、40个主要城市交易明细;


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    依然只看住宅用地:

    

    1、上海的土地市场最为活跃,单月成交住宅用地81万平方米;

    

    2、北京的地价是全国最贵的,平均成交楼面价接近3万4;

    

    3、深圳、武汉、苏州、无锡、济南、贵阳、合肥、银川、兰州、海口、北海等11个城市,受疫情影响没有土地成交。

    

    对于普通买房人来说,如何挑选城市?

    

    要想在今年的市场中,入仓赢面更大,那就要选土地市场活跃度越高、现在拿地价越高的城市。

    

    3

    

    政策表现

    

    ◆3.1、疫情后期救市,上层对楼市、土地市场的态度?

    

    2月底以来,全国大大小小的城市都出台了一系列针对疫情的扶持、放松政策。

    

    这其中,包括历次被上层驳回的一日游政策,诸如驻马店降首付比例、广州放松商服用房的限购、宝鸡降首付比例等等,一次次试探均被驳回。

    

    这说明,上层站在全国房地产调控立场上,“房住不炒”的态度坚决不变,不允许调控大放松、不允许刻意刺激市场、不允许各地的“因城施策”脱离主线。

    

    前两天,最新LPR利率报价保持不变,并没有继续下调,就充分证明了这一点。

    

    ◆3.2、各城市土地新政汇总梳理,供给端的调控、需求端的调控;

    

    这段时间,各个城市发布的政策几乎都提到了对土地、对房企的放宽和支持,因为条款太多,不做一一详述,在此我们选几个典型城市为例。

    

    上海,受疫情影响,未能按合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作违约、不计滞纳金和违约金,可申请延期缴付或分期缴付;

    

    无锡,疫情防控一级响应期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的,企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金,最迟可于一级响应措施解除后5个工作日内办理;

    

    苏州,对受疫情影响未能按期开竣工的,用地单位可申请延期并签订补充协议,一级响应期间不计入违约期;

    

    福州,疫情一级响应期间内应缴纳的土地出让金,延缓至结束疫情一级响应后 10 日内缴交;

    

    焦作,疫情防控期间,新出让土地竞买保证金降低至起始价的 20%,出让合同签订后一个月内缴纳50%,余款可分期,期限最长不超过一年;

    

    ……

    

    由此看,各个城市对于土地市场的支持,除了约定时间不同、细节略有差别外,其实本质上大同小异,无外乎降低土地竞买保证金、放松土地出让金缴纳期限、分期缴纳等几点。

    

    ◆3.3、融资监管放宽了吗?融资成本放宽了吗?开发投资收缩严重吗?

    

    早在2019年,众多房企就在融资难、融资成本高、债务压顶等多重围堵中苦不堪言。2020年开局,这场疫情的影响,更大大加剧了房企的缺钱程度。

    

    2月份以来,虽然政策上并没有明确放宽房企融资的条例,但从实际操作来看,当前监管层对房企的融资监管的确有放松的态势,而且融资成本也降低了不少。

    

    这种情况从2月中旬开始出现。

    

    去年同期,哪怕是前5强房企,融资成本也基本在8%-9%之间;

    

    但如今保利发展、珠海华发、首开股份、美的置业、滨江集团、金科、时代中国等房企密集融资,利率最低仅仅2.89%,最高也不过6.3%.

    

    去年同期,多家房企海外债的融资利率都超过10%,甚至达到15%;

    

    但近期,多家房企发行的海外短债,最低利率为4.80%,最高为8.75%.

    

    房企融资成本降低了一大截儿。但即便这样,摆在房企面前的大难题丝毫不减--极度缺钱。

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    这是2018年6月以来,全国房地产开发投资的数据走势图。

    

    2019年下半年以来,房企的开发投资增幅就在逐月下降,2019年至今,房企土地购置面积增幅一直为负,2020年前两月更是出现断崖式下降。

    

    就目前形势来看,一边债务压顶,一边销售遇阻、资金回笼困难,大的一线房企尚能通过高成本融到些钱,但一些实力本就孱弱的本土小房企,2020年更难融到钱了。

    

    所以,对于普通买房人来说:

    

    1、地方小房企的唯一盘、唯二盘,真的不要再买了!不要再买了!

    

    这种房企资金实力本就弱,抗风险能力极差,加上疫情影响,融资又比较困难,稍有不慎就离破产倒闭不远了,风险太大太大。

    

    2、2020年很大可能会出现抄底机会,要盯紧本土品牌流量房企!

    

    这种房企都有几个特点:深耕本土城市,土储量大、在售盘多,且8成以上为流量刚需盘,降价走量特别容易。

    

    4

    

    从库存较量,看未来2-3年的市场力

    

    房地产市场,库存包括两个方面。

    

    一是短期库存,即现有已开工可售房源货量,这关系到未来1年内的市场供给;

    

    二是中长期库存,即土地库存,涉及土地供应量、成交量和价格,这和未来2-3年的市场供给是密切相关的。

    

    ◆4.1、各个城市还有多少新房货量?够卖多久?


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    如图,这是截至 2020 年2月末,中指监测的主要城市新房库存,整体上库存总量环比下降 1.2%.

    

    其中,杭州可售库存降幅较大,近-8%;苏州次之,降幅为 5.93%;另外上海、宁波和温州有小幅下降。仅福州、北京库存环比上升,幅度较小。


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    单看目前库存对城市货量判断并不够具体,我们把2010年以来几个城市的库存最高水平、最低水平和目前水平放在一起来看。

    

    当前谁的库存压力较大?谁的库存余额不足?

    

    首先,福州新房库存量几乎要冲破20年来的峰值,库存压力最大;

    

    其次,北京、厦门库存量接近最高峰;

    

    最后,杭州、深圳两个城市新房库存量最接近20年来最低水平,苏州、上海库存量都在中位数以下。


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    北京:2019年以来,上海商品住宅月均销量约为60万平方米,目前可售库存约为1100万平方米,那么去化周期约为1100/60=18个月;


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    具体来看,2020年1-2月,受疫情影响,各地房产交易量严重下降,所以把这部分非正常数据刨除来看。

    

    上海:2019年以来,上海商品住宅月均销量约为116万平方米,目前可售库存约为750万平方米,那么去化周期约为750/116=6.5个月;


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    深圳:2019年以来,上海商品住宅月均销量约为31万平方米,目前可售库存约为250万平方米,那么去化周期约为250/31=8个月;


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    广州:2019年以来,上海商品住宅月均销量约为78万平方米,目前可售库存约为780万平方米,那么去化周期约为780/78=10个月;


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    苏州:2019年以来,上海商品住宅月均销量约为56万平方米,目前可售库存约为400万平方米,那么去化周期约为400/56=7.1个月;

    

    总结一下:

    

    上海、深圳、苏州三个城市新房去化周期在6-8个月,库存压力较小;

    

    广州现有新房去化周期约为10个月,库存压力尚在可接受范围;

    

    北京的销量一直不错,因为近两年新入市项目较多,库存量较大,去化周期突增至18个月,是一线城市中库存最多的城市。

    

    这里,对普通买房人提示一个风险:

    

    但凡商品房库存去化周期大于15个月的城市,不是投资优选,要谨慎入仓。

    

    ◆4.2、2020年新增土地货量有多少?

    

    这里面,除了前两部分我们分析的2020年1-2月的土地交易量外,还要综合2020年的供地计划、实际成交量、以及新增供地分布来判断。

    

    诸如广州,新增供地偏重南沙、增城,将成为未来2-3年置业重点区域;

    

    2020年广州11区共计划供应372宗地块,建设用地供应总量为2028公顷,其中住宅用地547公顷,商服用地383公顷。

    

    值得注意的是,南沙万顷沙计划供地量近50万平方米,将成为新的热点区域;而黄埔香雪板块可供应面积22.8万平方米,占区域招拍挂供应量的44%;而老城区、番禺供应减少。

    

    诸如北京,供地规模与去年持平,大兴、通州、顺义、昌平是重点。

    

    今年北京土地供应总量3710公顷,与去年基本持平,其中住宅用地供应1000公顷,包括产权类住宅用地870公顷,租赁类住宅用地130公顷。这是北京首次将住宅用地供应计划,分类为产权类和租赁类。

    

    住宅用地供应将新城作为供应重点地区,其中大兴区178公顷、通州区94公顷、顺义区87公顷、昌平区76公顷。

    

    诸如青岛,住宅用地集中于市北和李沧。

    

    青岛主城近几年供应如同挤牙膏,量少价不低。

    

    2019年开始终于开了口子,尤其是市北,李沧接连出让。2020年主城区土地出让又加速。年度供地计划34宗,土地面积145.75万㎡,合计约2186亩,以商住地块为主,其中1宗位于市南还是商务地块,23宗位于市北,10宗位于李沧。

    

    诸如合肥,滨湖、蜀山、包河供地降5-6成,新增供地向经开区转移。

    

    合肥市区的库存原本就比较大,商品房存量约600万方,去化周期约11个月。

    

    2020年合肥供地计划中,住宅用地为10185亩,环比下降约7%;滨湖区供地环比降幅最大为66%,其次为蜀山区54%、包河区44.9%.

    

    相反,经开区新增供地最多,面积达552亩,将有效缓解经开区房荒的局面。

    

    这里,也要提醒普通买房人一点:

    

    在城市里选区域、选板块,一定要看新增土地都在哪儿?

    

    主城有大量新增土地供应的,接下来就在主城里找机会,不要再去买郊区了。因为郊区市场热度会更低、价格、流通性都占不到优势。

    

    新增土地供应大量分布在环主城区域的,要在城市发展重点轴线上,紧贴主城去找机会。

    

    5

    

    最后,几点入仓和抛售建议

    

    好,最后,我们从城市基本面、市场底子、住宅销售情况、新房库存以及土地库存和新增供应水平等6个因素,综合来判断一个城市的市场走势和机会,得出以下结论。

    

    ◆5.1、几个城市未来楼市依然会比较强劲,可择机入仓;

    

    1、 未来一线城市的市场活跃度、增长势能都要远远优于二线城市,所以如果资金预算够,一定要优先努力找资格,加仓一线城市;

    

    2、 北上广深4个一线城市中,最看好上海,广深次之、机会也不错,北京成本较高。

    

    为什么最看好上海?

    

    上海的城市实力在国内是不可多得的,基本面也不错,每年大量高精尖人才流入,住房需求增势非常强劲。

    

    2月份全国疫情高峰期,上海土地市场不冷反热,甚至创造了几个新纪录。

    

    住宅用地成交量环比增幅超2成,这是近一年来的最高水平;

    

    徐汇区黄浦江南延伸段地块成交楼面价 28564 元/平方米,总价达 310.5 亿元, 这不仅是上海总价地王,还是大陆区域总价地王。

    

    地价高、起价高、溢价率不高,更说明了当地政府对上海楼市的信心;

    

    3、二线城市中的分化会加剧,杭州、苏州、郑州等城市,2020年仍有机会可入;

    

    ◆5.2、一些典型城市,窘境难破,建议尽早抛售;

    

    1、二线城市中,包括重庆、厦门、兰州、石家庄。

    

    重庆、厦门的土地市场、住宅市场热度降得比较多。

    

    单2019年上半年,重庆流拍了97宗地,总面积高达406万平方米,城市债务率高达555%.

    

    2018年-2019年两年时间,重庆的土地流拍数量在二线城市中,一直高居第一位;兰州次之,兰州的土地流拍也相当严重。

    

    2、市场凉了太久、且增长乏力的青岛、济南、安庆、宜昌、遵义等;

    

    这些城市都有一个共同点,房地产市场热度持续低迷,缺乏亮点,二手房连续跌了10个月以上;

    

    诸如青岛,二手房连续12个月都在跌,济南、安庆、宜昌、遵义,二手房连续跌了10个月之久,且毫无回温迹象和支撑力。

    

    3、三四五线流拍重灾区城市,诸如驻马店、邢台、赣州、金华、遵义、潍坊、周口、平顶山、南阳、信阳等。

    

    土地流拍严重,既说明了地方政府的信心不足、也说明了房企拿地积极性不高,甚至干脆放弃了这些城市的布局,买房投资,也要远离;如果已经入仓了,想办法尽早抛售解套吧。


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