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中国房地产2020一季度市场总结 预计二季度供需两端或逐渐恢复

2020-04-05 来源:明源地产研究院
 
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    2020年一季度,受疫情影响,我国经济面临较大挑战,中央保持房地产调控定力,坚持“房住不炒”定位不变,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,促进房地产市场平稳运行。地方层面,为应对新冠疫情带来的影响,多地密集出台房地产扶持政策,从供需两端提振市场信心,因城施策更加灵活。

    

    从市场表现看,一季度市场受疫情冲击明显缩量,重点城市成交规模降至近十年同期最低水平,其中2月同比降幅超七成,3月成交规模逐渐回升,但仍不及去年同期,部分热点城市市场恢复相对较快;新房价格经历短暂小幅调整后转涨,整体较为平稳。土地市场供需规模均回落,住宅用地成交楼面价结构性上涨明显,部分热点城市优质地块推出量增加,土地竞拍热度较高。

    

    房企短期销售回款承压,叠加偿债规模高企,一季度资金需求不减;拿地规模有所下降,布局更加聚焦热点一二线城市。2020年品牌房企销售目标趋向审慎,伴随着行业发展转向高质量发展阶段,企业逐渐回归本源,将客户需求放在首位,新冠疫情的出现将加速房企锻造自身产品优势、打造高品质的社区服务,提升核心竞争力。

    

    当前国内疫情已获得阶段性成效,但国外疫情集中爆发并呈蔓延态势,对我国经济带来新的不确定性,中央继续加大逆周期调节力度,促进经济恢复发展,降息降准依然可期。短期来看,房地产行业仍面临一定压力,未来仍将有更多地区优化调控政策,以稳定市场预期。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放,房地产市场也将逐渐恢复,但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关,一二线城市整体恢复或相对更快。

    

    政策环境:

    

    坚持“房住不炒”定位不变

    

    地方因城施策更加灵活

    

    中央坚持“房住不炒”的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020年一季度,受新冠疫情影响,我国经济面临较大挑战,中央多次强调积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,保持流动性合理充裕。

    

    但中央保持房地产调控定力,2月以来,财政部、央行、银保监会、统计局等中央部门多次强调坚持“房住不炒”定位不变,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

    

    除此之外,为了各地更好地因地制宜、因城施策解决用地问题,中央继续推进土地管理制度改革。3月,国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》,一方面,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;

    

    另一方面,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准,试点期限1年。土地审批权的下放,将赋予省级政府更大权利来自主调整土地利用空间布局,提高项目审批效率、项目落地效率和土地利用效率。

    

    但值得注意的是,此次国家并没有对建设用地规模进行“松绑”,仍将从严从紧控制建设用地总规模。另外,试点省市均为经济发展较快或人地矛盾较为突出的地区,土地审批权的试点将有望缓解项目“落地难”的问题。

    

    地方层面,为了降低疫情对房地产行业的影响,2月以来,各地政府坚持“房住不炒”定位,更加灵活地因城施策,多地集中出台了房地产扶持政策,据中指研究院统计,截至3月底,已有超60个省市从供需两端出台了扶持政策,其中以供给端为主、需求端为辅。


  图:2月以来从供给端出台扶持政策的省市列表 


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    资料来源:中指研究院综合整理

    

    供给端,通过对已出台扶持政策的省市进行梳理,供给端的政策主要包括延期或分期缴纳土地出让金、办理开竣工延期、调整商品房预售条件和预售资金监管、调整土地出让竞买保证金比例、加大对企业的信贷支持、对企业实施税费支持政策以及加大土地供应等方面,政策的出台对缓解企业资金压力、提振企业投资信心等起到积极带动作用,将进一步促进房地产行业的稳定发展。


    图:2月以来从需求端出台扶持政策的省市列表 


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    图:2月以来从需求端出台扶持政策的省市列表 

    

    资料来源:中指研究院综合整理

    

    需求端,政策更聚焦在加大住房公积金支持力度、发放购房补贴、放宽公积金贷款条件、支持人才购房和降低人才落户门槛等方面。3月,多地人才政策密集出台,从天津技能型人才落户放宽,到广州完善人才政策,再到苏州调整人才落户,城市引才力度不断加大,对当前的房地产市场亦起到一定提振作用。值得注意的是,3月,驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁等城市出台的涉及限购、限贷等方面的政策均被撤回,充分体现了中央保持房地产调控的定力。

    

    总体来看,一季度,为应对新冠疫情带来的影响,我国财政和货币政策持续发力,为经济的恢复发展提供了宽松的金融环境,与此同时,中央保持房地产调控定力,坚持“房住不炒”定位不变,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

    

    各地政府在“房住不炒”总基调的指导下,更加灵活地因城施策,多地从供需两端出台房地产扶持政策,政策以供应端扶持为主,需求端鼓励为辅,缓解企业资金压力的同时,提振市场信心,促进房地产市场的平稳运行。

    

    短期来看,房地产行业仍面临一定压力,未来仍将有更多地区优化调控政策,以稳定市场预期,但限购、限贷等主体政策难现放松,需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。

    

    市场表现:

    

    重点城市成交量缩价稳

    

    部分热点城市市场恢复较快

    

    一季度价格累计涨幅为近五年同期最低,3月价格环比小幅上涨。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示:2020年一季度,百城新建住宅价格累计上涨0.18%,是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值,较去年同期收窄0.37个百分点。

    

    其中2月线下售楼处受限,企业转战线上营销,部分项目降价促销,致百城住宅均价出现阶段性小幅调整,3月线下售楼处逐步开放,市场情绪有所恢复,价格环比小幅上涨0.14%,整体保持平稳,均价为15195元/平方米。

    

    图:2018年至2020年一季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图


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    数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

    

    从各级城市来看,一季度一线城市价格相对平稳,三四线代表城市小幅调整。一线城市:一季度各月价格环比均运行在0.1%以内,整体累计上涨0.19%,与去年同期基本持平。二线、三四线代表城市:受疫情影响,2月价格小幅调整,3月随着被抑制的需求逐渐释放,价格环比均止跌转涨,二线城市一季度价格累计上涨0.13%,三四线代表城市累计下跌0.07%.

    

    一季度十大城市二手房价格累计下跌,3月购房者入市意愿增强,价格维稳。2020年一季度,十大城市主城区二手房价格累计下跌0.12%,其中除深圳、成都、上海价格累计略有上涨外,其余城市均有所下跌。单月来看,1、2月受春节和疫情影响,二手房需求减少,价格环比连续两个月下跌,进入3月,买卖双方入市意愿增强,价格环比止跌维稳,涨幅为0.002%.

    

    图:2015-2020年3月50个代表城市商品住宅月度成交量及同比走势


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     数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

    

    一季度重点城市新房整体成交规模为近十年同期最低,3月市场低位回升,但仍明显不及去年同期。据初步统计,2020年一季度,50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米,为2011年以来同期最低水平,同比下降接近四成。

    

    其中2月成交规模同环比下降均在70%以上,进入3月,随着国内疫情得到有效控制,叠加多地出台稳市场相关政策,市场情绪有所恢复,交易规模低位回升,但仍不及去年同期,同比下降超40%,降幅较2月有所收窄。

       

    不同级别城市来看,据初步估算,2020年一季度,一线城市商品住宅月均成交面积约27万平方米,同比下降39.7%,3月以来,北上广深成交规模均在低位明显回升,深圳成交规模已略超去年同期。

    

    二线城市商品住宅月均成交面积约为40万平方米,同比下降37.6%,3月,热点城市市场逐步回温,杭州、成都等城市周度成交规模已超去年同期水平。三线代表城市商品住宅月均成交面积仅有15万平方米,同比下降超40%,降幅在各线城市中最为显着,3月多数城市同比仍下降,部分长珠三角区域的城市成交面积同比增长。

    

    2020年年初突如其来的新冠疫情对房地产市场造成了明显的冲击,特别是2月,重点及各线城市商品住宅成交面积同比降幅均在七成左右,百城价格亦出现阶段性小幅下跌。

    

    3月,随着国内疫情逐步得到有效控制,企业复工节奏加快,叠加多地出台稳楼市政策,市场交易规模低位回升,但距去年同期“小阳春”行情仍有差距,部分热点城市市场恢复相对较快,周度数据已赶超去年同期水平。

    

    展望二季度,中央继续坚持“房住不炒”的定位,地方政府仍将更加灵活因城施策,促进市场情绪的进一步恢复,受疫情压制的需求也将逐步释放,但值得注意的是,需求释放动力的强弱仍跟国内外疫情发展态势息息相关,疫情下居民购买力下降的预期,亦将促使部分需求释放更加审慎。

    

    土地市场:

    

    供需规模回落

    

    热点城市土地竞拍热度较高

    

    一季度地方政府推地节奏放缓,各类用地供需规模同比均下降。受新冠疫情的影响,多地延迟或暂停土地出让,据初步统计,2020年一季度,全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米,同比下降11.4%,其中住宅用地推出1.8亿平方米,同比下降14.5%;成交方面,全国300个城市各类用地共成交3.2亿平方米,同比下降20.0%,其中住宅用地成交1.3亿平方米,同比下降28.9%.

       

    住宅用地成交楼面均价明显上涨,溢价率小幅回升。据初步统计,一季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4977元/平方米,同比上涨23.5%;成交平均溢价率为13.1%.

    

    全国300城住宅用地成交楼面均价的上涨,一方面受各线城市成交结构性因素的影响;另一方面,部分热点城市优质地块推出量明显增加,带动企业拿地积极性提高,多宗高溢价地块成交,亦一定程度上带动整体楼面价的上涨。具体来看:

     

    一季度除一线城市外,其余各线城市供需规模均明显缩减。据初步统计,一季度,一线城市住宅用地成交720万平方米,同比增长7.8%;二线城市住宅用地成交5596万平方米,同比下降31.1%;三四线城市住宅用地成交6388万平方米,同比下降29.3%.价格方面,一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨,其中一线城市涨幅领先,同比上涨37.3%,溢价率较去年同期提高3.2个百分点。

    

    表:2020年一季度部分城市住宅用地热点地块成交情况


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    数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

    

    部分城市优质地块推出量增加,土地市场热度较高。2月以来,多省市从供给端出台扶持政策缓解企业的资金压力,如延期或分期缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例等,在一定程度上提振了企业信心。

    

    与此同时,北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量明显增加,进一步带动了企业拿地的积极性,多宗地块成交溢价率较高,部分地块亦刷新区域楼面价记录。

    

    如北京2月共成交10宗住宅用地,8宗为非限价地块,多宗地块成交溢价率超过20%;绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮,竞拍热度高,成交楼面价刷新全市最高楼面价记录;成都3月19日成交一宗新都区地块,成交楼面价为区域最高,另有25日两宗流拍再入市地块条件放宽,参拍企业数量均超过30家,溢价率亦在较高水平;东莞四环路地块,参与竞拍企业数量超过50家,地块成交溢价率超50%. 

    

    整体来看,受新冠疫情的影响,一季度地方政府推地节奏放缓,土地成交规模有所回落,住宅用地成交楼面均价同比涨幅显着,一方面受一线城市成交规模增加、二三线城市成交缩量带来的结构性因素影响;另一方面,热点城市优质地块推出量增加,企业竞拍热度提升亦带动整体楼面均价上涨。

    

    目前国内疫情防控已取得实质性进展,未来各城市土地供应节奏将逐渐或加速恢复,也将进一步带动整体市场的加快恢复。另外,当前房企投资更加聚焦,短期一二线及城市群内部三四线城市的土地市场仍将保持一定热度。

    

    品牌房企:

    

    短期销售承压

    

    投资更加聚焦,注重量入为出

    

    受疫情影响,短期代表企业销售业绩同比下降,3月销售有所回升。2020年一季度,20家品牌房企累计销售额为9330亿元,较去年同期下降10.9%;累计销售面积7202万平方米,同比下降3.6%.3月以来,在政策微调和市场情绪有所恢复的带动下,20家品牌企业销售金额为4548亿,销售面积为3515万平方米,环比显着增长,同比由降转增。预计随着疫情逐步得到控制,市场秩序和购房需求将会持续恢复,房企销售有望回升。

    

    融资方面,销售回款承压叠加偿债规模高企,一季度房企资金需求不减。2020年,受疫情影响,房企销售回款不畅,同时叠加偿债高峰期的到来,行业资金链进一步承压。1-2月,房地产开发企业到位资金2.0万亿元,同比下降17.5%,各项资金来源同比均降。

    

    从不同融资渠道来看,一季度房企海外债、信用债和资产证券化融资金额为4083.8亿元,同比小幅增长1.7%.其中海外债融资1901.3亿元,同比增长33.0%;信用债融资1689.2亿元,同比基本持平;资产证券化发行562.1亿,同比下滑42.5%.

    

    企业保持审慎的拿地态度,布局继续回归热点一、二线城市。2020年一季度,20家品牌房企累计拿地3199万平方米,同比下降47.6%;累计拿地金额为2012亿元,同比下降30.9%.

    

    从拿地结构来看,代表房企新增土储向一线城市转移趋势明显,企业在一线城市拿地金额占比为31.3%,较2019年提高了16.1个百分点,为近5年来的最高值。二线和三四线城市拿地金额占比分别为46.1%和22.6%.

    

    图:部分品牌房企2020年销售目标与2019年销售金额对比


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    数据来源:企业公开资料及报告、CREIS中指数据,fdc.fang.com

    

    品牌房企2020年发展目标注重经营质量,更加聚焦产品品质和服务质量的提升。城市布局多强调合理均衡和协同互补,以提升自身抗风险能力和实现销售业绩的良性发展。2020年大多数企业继续保持审慎的态度,规模上追求适度、稳健增长,并更加强调提升经营质量,提供高品质的产品和服务。

    

    如恒大、融创、中海、华润和龙湖等领先房企2020年销售目标增长率保持在6%-8%之间。整体来看,相较于2019年的目标增长率,品牌企业2020年销售目标增速普遍收窄。

    

    计划拿地方面,在房地产市场调控政策从严和年初疫情的影响下,2020年房企投资计划继续以稳健、安全为主,量入为出,重点拓展核心城市群及热点一、二线城市的优质土储,同时积极探索多样化、低成本的拿地渠道,为未来业绩增长提供有力支撑。

    

    整体来看,2020年一季度,受新冠疫情冲击影响,房企线下销售渠道关闭、购房者置业需求延后,叠加错过三四线返乡置业窗口期,品牌房企销售业绩短期有所回落。为适应新形势,企业综合运用各类线上营销方式加速项目蓄客,力促销售去化。

    

    拿地方面,品牌房企保持审慎的投资策略,战略布局更加聚焦核心一、二线城市,大型房企紧抓拿地窗口期,热点城市投资力度有所加大。在相对宽松的金融环境下,房地产金融监管仍较为严格,企业销售回款承压叠加偿债规模高企,整体资金需求不减。着眼全年,品牌房企将围绕高质量增长的战略目标,销售规模更加强调稳健增长,并着重关注产品品质和服务质量的提升,持续增强发展内核。 

    

    趋势预判:

    

    二季度供需两端或逐渐恢复

    

    全年销售规模将下探

    

    宏观环境来看,当前我国国内疫情防控已取得阶段性成效,经济社会秩序正加快恢复,而国外疫情集中爆发并呈加速蔓延态势,对我国经济发展、金融系统的稳定均带来新的不确定性。

    

    面对更加复杂的国内外环境,中央多次强调积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,保持流动性的合理充裕,二季度降息降准依然可期,为经济恢复发展提供更有利的金融环境。

    

    同时,中央加快启动新一轮基建,有效扩大内需,对冲疫情影响,在利好政策支持下,二季度我国消费和投资有望得到一定程度地提振,推动经济逐渐恢复,但进出口受海外需求及供应能力弱化影响,将拖累二季度经济增速反弹幅度。

    

    对房地产市场而言,短期相对偏松的金融大环境下,房企融资将略有改善,但中央对房地产金融监管力度不放松,企业资金改善空间或有限;另外,在利率新政下,5年期LPR存一定下行空间,房贷利率或将伴随LPR的下调有所下移。

    

    房地产市场方面,鉴于2020年有超预期事件(新冠疫情)发生,导致宏观经济和房地产政策环境均有所变化,中指研究院特对全年房地产市场预判结果做出新的调整。

    

    全年来看,需求端,受疫情冲击影响,居民收入预期普遍下调,需求入市将更为谨慎,预计2020年商品房销售面积同比降幅将在原预测基础上扩大两个百分点左右,全年市场规模保持近16亿平方米水平,同比下降7%-8.5%.价格端,疫情背景下房企让价促销动力较强,短期房价存调整预期,但疫情对三四线市场销量的影响更为突出,将导致全国销售均价继续结构性上涨。

    

    新开工方面,严格的疫情防控背景下全国房屋新开工规模短期受到显着影响,叠加人员流动限制影响,后期新开工难以大规模补足,叠加销售规模的进一步下调,预计2020年新开工面积降幅较前期预测值略有扩大,降幅在3%左右。

    

    投资端,考虑到短期经济承压背景下稳投资的重要性凸显,预计2020年庞大规模的在施工程稳步推进、棚改攻坚计划收官、土地购置费保持较快增长仍可期等因素将支撑开发投资增速保持较高水平。

      

    受疫情冲击影响,今年1-2月全国房地产市场明显调整,销售、新开工、投资额同比降幅均刷新历史记录,预计二季度随着疫情缓和,市场将逐渐恢复。

    

    2020年初为抗击新冠疫情传播,全国暂停了大部分非生活必需商业活动,春节假期结束后多行业复工复产进度也明显推迟,导致房地产市场短期调整压力较为突出1-2月,全国商品房销售面积、销售额、新开工面积同比均下降四成左右,降幅刷新房地产行业市场化以来记录,同时开发投资额累计同比也出现下降。

    

    但值得注意的是,短期市场压力的凸显主要源于疫情集中爆发带来的影响,随着疫情防控取得实质性成效,线下售楼处恢复营业、土地出让回归正常、施工人员顺利到岗,房地产市场调整幅度将有明显缓和。

    

    加之短期行业政策环境在不违背“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期,政府财政承压背景下推地积极性高,且在疫情影响下,部分租房需求向置业需求转化、改善需求也将积极释放,预计二季度房地产市场供需两端将逐渐恢复,价格则存稳中小幅调整压力。

       

    分线来看,疫情将加剧行业发展进一步向一二线城市聚焦,三四线城市尤其是疫情重灾区城市调整压力突出。短期各线城市房地产市场均面临突出的调整压力,但随着疫情缓和,延期释放的置业需求将逐渐回归市场,而三四线市场在疫情中被压制的返乡置业需求难以在疫情后得到有效回补,疫情重灾区市场信心也需更长时间的修复,全年三四线城市及疫情重灾区市场规模调整压力较大。

    

    另一方面,疫情防控过程中,一二线城市表现出的出色管控能力和民生保障服务将有助于提升其人口吸引力,加速人口向高能级城市聚集,这也将推动行业投资重心进一步向一二线城市聚焦,相较而言,三四线城市供应端特别是新开工规模则存在一定的调整可能性。


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