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现在是物管的大时代

2020-04-08 来源:信阳购房网整理
 
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   对房企来说,2020年是特别艰难的一年——卖房难、融资难……去年业绩普遍一般,减员正在进行时。对此,资本市场早有反应——有巨头披露业绩的次日股价大跌,还有的巨头今年以来股价已腰斩。


   与此同时,众多房企旗下的物业公司却恰好相反——不仅不裁员还在大肆招兵买马,股价更是一飞冲天。


   蓝光嘉宝披露2019年业绩报告当天,股价大涨23.5%;永升生活服务今年最大涨幅88.26%(截至4月3日收市)……绝大部分上市物业公司的滚动市盈率超过了腾讯、阿里(截至4月3日收市,腾讯控股TTM为34.5,阿里巴巴为20.4)!


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▲来源:各公司公告、明源地产研究院

                                                                      注:1滚动市盈率和市值为截至4月3日收市;2没有涨幅的为2019年才上市的。


   这种现象的产生一是物业上市公司去年的业绩普遍大好(如下表);二是疫情让业主和社会发现了物业新的价值,未来物管的重要性进一步凸显,业主对物业费涨价的抗性减弱不少;三是相比于房地产开发企业,物管行业拥有现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱等特征,目前行业集中度不高,头部企业在规模、效率和增值服务板块,均还有极大的提升空间。相比物业公司的扩张速度,开发企业简直小巫见大巫。

  

   几年之前,很多人认为,对物管公司来说,核心还是收物业费,增值服务只是配菜。严格意义上来说,这一格局至今依然是,但是增值服务的收入占比越来越高,而且,在“以物业服务为核心,多元业务协同发展”的模式下围绕客户需求不断拓宽服务深度,服务边界还有巨大延伸空间。


   如上所说,收并购过来的项目,短期成本增加,物业管理服务部分的毛利都很可能下滑。从项目收并购到增值服务的植入并产生收入更需要较长时间。


   可是,雅生活服务2019年外延增值服务和社区增值服务的毛利均上升,一定程度上弥补了物业管理服务毛利的下滑。

 

   佳兆业美好社区增值服务的毛利率在其4大板块中最高,达47.1%,较2018年上升11.4个百分点。时代邻里业绩公告显示,非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务上占据总营收的37.3%,为其在2019年的业绩增长提供有力保障。蓝光嘉宝服务也表示,毛利率的增加主要是由于咨询服务及小区增值服务占比提升所致。

    

    新城悦2019年的营收大幅增长,更是与增值服务收入增长休戚相关。期内新城悦的增值服务收入达到11.8亿元,同比大增166.2%.与2018年相比,公司增值服务收入占总收入的比例由37.6%上升至58.1%--增值服务的收入,远远超过了物业服务取得的收入!

    

    “我们始终认为这一次防不胜防的疫情既有经济上的危,同时也有机会。2014年是资本市场发现了物业行业的价值,今年疫情则让业主、社会、政府发现物业的重要性。”碧桂园服务执行董事、总经理李长江在业绩发布会上表示。

    

    虽然目前看来,增值服务的种类已经十分丰富,但是,未来挖掘的空间依然非常之大……

    

    第一个机会是家庭消杀和消毒服务将成为业主的刚需,市场量级是以亿元为单位的;第二个机会是政府会对一些过去没有做物业管理的物业,如老旧小区、公建物业等提供物业服务;第三个机会是疫情期间为业主提供的线上服务,在疫情之后转化成团购服务(今年1、2月份,碧桂园社区团购业务比去年大概有近3倍的增长)。

    

    碧桂园服务首席战略官徐彬淮表示,2020年,公司在增值服务方面继续会保持特别高的投入程度以及推进力度。

    

    碧桂园服务在去年底时正式成立了一个一级组织,叫做社区生活服务事业群,希望借此去整体规划、协同推进公司各个板块相关的增值业务。

    

    再往前,其在2019年初就对此做好了全面布局,下面一共有五大板块--社区团购、社区传媒、家政服务、资产管理服务还有家装服务。

    

    徐彬淮表示,每个板块下碧桂园服务都会沿着既定战略和打法,坚实地推进这项工作……

    

    事实上,很多房企已经建立起了全生命周期的服务体系。

    

    比如,蓝光嘉宝服务创新“嘉宝生活家”增值服务模式,构建了以买、装、住为一体的全生命周期住宅生活价值链,加快数字化转型升级提速。兆业美好的收入主要分为四个板块,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务以及智能解决方案服务,涵盖整个物业管理价值链,形成贯通上下游的整合服务范畴。2019年,时代邻里开发了房屋维修、旅游定制等多元化的增值服务与产品。保利物业2019年围绕业主在美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理等领域的生活需求,打造增值服务品类,全面构建社区增值业务链。

    

    去年,永升生活服务社区增值服务收入达4.83亿元,同比涨幅达148.5%,对收入的贡献率达25.7%,较2018年提升7.3个百分点;这与居民对社区服务需求旺盛、企业多样化产品的渗透率不断提升紧密相关;其中,社区增值服务收入中的家居生活服务实现2.63亿元收入,同比涨幅达191%,展现出业主在房屋装修、上门维修、团购、拎包入住等方面有极大兴趣。

    

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    ▲来源:企业年报、嘉和家业

    

    2019年末,奥园健康正式启动康养业务战略,除中医及医美外,在年报中首次提出未来3年内要打造完成「1+3」模式和「1+1+N」的康养体系布局--

    

    以小区养老为入口,全面带动居家养老、机构养老和旅居养老服务;通过在线智能健康平台、贯通线下健康一卡通,提供从健康颐养、快乐颐养、学习颐养3大类70余项全方位康养服务。同时,将与国内成立健康产业研究院,提供中国健康产业研究、咨询和产业化辅导服务。

    

    ▲奥园中医线下店

    

    保利物业认为,增值服务将加快产业链延伸,引领产业服务扩容,经历多年探索,社区增值服务已经告别简单的流量入口模式,呈现垂直化、专业化的发展趋势。

    

    小结

    

    万科在2019年报的“致股东”中表示,(疫情后)一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突破瓶颈,而一些我们已经习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。


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    ▲来源:万科年报

    

    这句话用来形容物业最合适不过了。随着整个房地产行业逐步进入存量时代(或者“后开发时代”),土地变得没那么重要了,专业的运营、服务能力变得越来越重要;资金变得没那么重要,而个人能力却变得越来越重要。

    

    用碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏在业绩发布会上的话说:“现在是物管的大时代,也正是头部企业长空冲击的好时刻。”


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