现在是物管的大时代

2020-04-08 来源：信阳购房网整理

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对房企来说，2020年是特别艰难的一年——卖房难、融资难……去年业绩普遍一般，减员正在进行时。对此，资本市场早有反应——有巨头披露业绩的次日股价大跌，还有的巨头今年以来股价已腰斩。

与此同时，众多房企旗下的物业公司却恰好相反——不仅不裁员还在大肆招兵买马，股价更是一飞冲天。

蓝光嘉宝披露2019年业绩报告当天，股价大涨23.5%；永升生活服务今年最大涨幅88.26%（截至4月3日收市）……绝大部分上市物业公司的滚动市盈率超过了腾讯、阿里（截至4月3日收市，腾讯控股TTM为34.5，阿里巴巴为20.4）！

▲来源：各公司公告、明源地产研究院

注：1滚动市盈率和市值为截至4月3日收市；2没有涨幅的为2019年才上市的。

这种现象的产生一是物业上市公司去年的业绩普遍大好（如下表）；二是疫情让业主和社会发现了物业新的价值，未来物管的重要性进一步凸显，业主对物业费涨价的抗性减弱不少；三是相比于房地产开发企业，物管行业拥有现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，目前行业集中度不高，头部企业在规模、效率和增值服务板块，均还有极大的提升空间。相比物业公司的扩张速度，开发企业简直小巫见大巫。

几年之前，很多人认为，对物管公司来说，核心还是收物业费，增值服务只是配菜。严格意义上来说，这一格局至今依然是，但是增值服务的收入占比越来越高，而且，在“以物业服务为核心，多元业务协同发展”的模式下围绕客户需求不断拓宽服务深度，服务边界还有巨大延伸空间。

如上所说，收并购过来的项目，短期成本增加，物业管理服务部分的毛利都很可能下滑。从项目收并购到增值服务的植入并产生收入更需要较长时间。

可是，雅生活服务2019年外延增值服务和社区增值服务的毛利均上升，一定程度上弥补了物业管理服务毛利的下滑。

佳兆业美好社区增值服务的毛利率在其4大板块中最高，达47.1%,较2018年上升11.4个百分点。时代邻里业绩公告显示，非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务上占据总营收的37.3%,为其在2019年的业绩增长提供有力保障。蓝光嘉宝服务也表示，毛利率的增加主要是由于咨询服务及小区增值服务占比提升所致。

新城悦2019年的营收大幅增长，更是与增值服务收入增长休戚相关。期内新城悦的增值服务收入达到11.8亿元，同比大增166.2%.与2018年相比，公司增值服务收入占总收入的比例由37.6%上升至58.1%--增值服务的收入，远远超过了物业服务取得的收入！

“我们始终认为这一次防不胜防的疫情既有经济上的危，同时也有机会。2014年是资本市场发现了物业行业的价值，今年疫情则让业主、社会、政府发现物业的重要性。”碧桂园服务执行董事、总经理李长江在业绩发布会上表示。

虽然目前看来，增值服务的种类已经十分丰富，但是，未来挖掘的空间依然非常之大……

第一个机会是家庭消杀和消毒服务将成为业主的刚需，市场量级是以亿元为单位的；第二个机会是政府会对一些过去没有做物业管理的物业，如老旧小区、公建物业等提供物业服务；第三个机会是疫情期间为业主提供的线上服务，在疫情之后转化成团购服务（今年1、2月份，碧桂园社区团购业务比去年大概有近3倍的增长）。

碧桂园服务首席战略官徐彬淮表示，2020年，公司在增值服务方面继续会保持特别高的投入程度以及推进力度。

碧桂园服务在去年底时正式成立了一个一级组织，叫做社区生活服务事业群，希望借此去整体规划、协同推进公司各个板块相关的增值业务。

再往前，其在2019年初就对此做好了全面布局，下面一共有五大板块--社区团购、社区传媒、家政服务、资产管理服务还有家装服务。

徐彬淮表示，每个板块下碧桂园服务都会沿着既定战略和打法，坚实地推进这项工作……

事实上，很多房企已经建立起了全生命周期的服务体系。

比如，蓝光嘉宝服务创新“嘉宝生活家”增值服务模式，构建了以买、装、住为一体的全生命周期住宅生活价值链，加快数字化转型升级提速。兆业美好的收入主要分为四个板块，分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务以及智能解决方案服务，涵盖整个物业管理价值链，形成贯通上下游的整合服务范畴。2019年，时代邻里开发了房屋维修、旅游定制等多元化的增值服务与产品。保利物业2019年围绕业主在美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理等领域的生活需求，打造增值服务品类，全面构建社区增值业务链。

去年，永升生活服务社区增值服务收入达4.83亿元，同比涨幅达148.5%,对收入的贡献率达25.7%,较2018年提升7.3个百分点；这与居民对社区服务需求旺盛、企业多样化产品的渗透率不断提升紧密相关；其中，社区增值服务收入中的家居生活服务实现2.63亿元收入，同比涨幅达191%,展现出业主在房屋装修、上门维修、团购、拎包入住等方面有极大兴趣。