发展以机构为主租房市场的两个途径

       近期，上海推出了“只租不售”的全新供地模式，虽然土地出让年限是70年，但要求拿地房企100%自持。上海住房“十三五”规划也提到“十三五”期间将供应住房用地共计5500公顷，其中租赁住房用地为1700公顷，约占31%。事实上，2016年起，北京、佛山等城市已改变了土地出让模式，土地出让要求“限地价、限房价、竞自持面积”，在房价和地价触及上限后，房企通过自持面积比例竞拍土地，北京市住建委日前宣布未来五年北京土地供应将租售结合，租赁住房将占新建住房的30%。国家和各地方政府近两年也发布了多项文件支持发展房屋租赁市场，支持房企开展住房租赁业务。

　　大力鼓励发展租房市场的原因在于，一线城市房地产正在进入 “存量时代”，北京2016年楼市成交总量为40.73万套，其中二手房成交量占65.5%，接近新房成交量的2倍。未来2-3年，二三线城市房地产也将进入“存量时代”。相关预测显示，预计到2025年，租赁市场租金接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。届时，居民的居住需求将主要由二手房或租房解决，其中租房是解决中低收入居民刚性居住需求的重要保障。

　　在强有力政策引导和不断扩大的租房市场背景下，如万科一般的知名房企已开始涉足租房市场，在一二线城市，目前已经出现了统一管理的集中式长租公寓。可以预计，未来在“只租不售”的全新土地出让模式下，租房市场将逐渐由个人出租为主转向机构主导。

　　虽然租房市场未来存在较大机遇，但不容忽视的一个事实是，租房当今仍仅是居民购房前的过渡选择，一旦经济条件允许，租房居民将快速转向购房。造成这种状况主要有两个方面的原因，其一是房价近年来快速上涨，其二是房子除了其本身居住属性外，背后还有诸如教育等附加值。

　　近年来房价犹如坐上了火箭，平均而言，一线城市房价十年上涨十倍，二三线城市房价十年涨五倍。购房也越来越成为富裕居民保值增值的理财途径，尤其是2016年这轮房价上涨，越来越多的居民意识到加杠杆购房可以迅速致富。但对于无房户来说，如果不及时加入购房队伍，则会产生极大的不安全感。对房企而言，在房地产进入存量周期，开发租赁业务是必然选择，但房租不像房价，其更多反映的是居民真实购买力与市场供求关系，在资本属性占主导的高房价时期，房屋租金回报率近年来持续走低。据我爱我家统计显示，随着2016年房价的快速上涨，北京房屋租金回报率已快速由2015年末的1.6%下降至2016年的1%附近，这意味着开发商此时进入租房市场基本上无利可图。

　　另一方面，房屋之所以成为刚需，其中更深层次的问题在于房屋背后隐藏着很多隐性福利，而这些隐性福利只有购房才可享受。其中，最为主要的是在一二线城市孩子上学与住房高度挂钩。以北京为例，在教育资源丰富的区域一般均要求户籍和房产证明，甚至会要求孩子在此房落户满三年，而非京籍租房者需提供“五证”（就业、居住、户口、居住证以及原户籍地无监护证明）才可能入学。但由于教育资源的稀缺性，重点学校优先面对片区内京籍有房家庭，北漂租房家庭即使提供五证，上重点学校的可能性也较小。因而，在修改学区划片规定前，学区房的价格才会被热炒。

　　由于房屋背后具有其他附加价值，买房成为国人的必选项，而非可选项。也正是因刚需，加上货币供给超速，造成了房屋本来居住属性越来越向资本属性过渡。由此，本是满足居住需求的租房市场当前并未有效发挥其缓解购房压力的应有作用，这也导致我国居民的租房率远低于发达国家，而房屋自有率高于发达国家。

　　如果回归理性，就全国而言，我国住房并不短缺，这点从人均居住面积就可以看出。统计显示，经过住房商品化这些年的发展，我国居民平均居住面积也有了大幅提高，2016年，一线城市居民人均住房建筑面积基本达到了30平方米，全国居民人均住房建筑面积达到了40.8平方米，已达发达国家水平。该数字之所以引起广泛质疑，是因未考虑房屋的分配问题，实际情况是很多本地居民和富裕家庭一家几套房已经是很普遍的现象。与其说是房屋数量不够，不如说是房屋分配不均。

　　综上，国家大力发展机构租房市场的总方向是没有问题的，只有租房市场稳健发展，才能缓解购房市场压力。但其具有两个前提，只有满足这两个前提，机构为主的房屋租赁市场才可健康发展，居民居住需求才可有效满足。

　　其一，必须解决房屋分配不均导致的高房价问题。必须针对房子的资本属性持续坚定调控政策不放松，再不能遇到经济下行压力就又放松调控。与此同时，针对房屋分配不均问题必须适时出台相应财产税政策，使拥有多套房屋家庭将富裕的存量房流入市场，增加市场有效供给。只有稳中有降的房价才能提高房屋租金回报率，才能让机构更多地进入租房市场。

　　其二，必须解决房屋背后的隐性附加值问题。当前最为重要的是尽快开展教育行业的供给侧结构性改革，即放开教育的行业准入，允许社会资本进入。国务院办公厅今年3月发布的“21号文”要求，扎实有效放宽社会力量进入医疗、养老、教育等领域，相关部门需制定具体工作方案与审批指引。未来这一工作必须加快，才能极大地缓解适龄儿童入学难和学区房抢购问题。