对于中国人来说，房子表面上仍然是“投资品”,但已经是事实上的“必需品”,需求价格弹性已经非常低，无论是买首套房，还是二套房，只要有房子卖，无论价格几何，总能卖得出去。
上周末北京一个改善型项目入市，156套房源均价800万，不到一小时全部售罄。
而8月上海楼市则上演了最后的疯狂。最后一周日均交易量超1000套，有关中介机构已经统计了8月份上海的成交数据，整个上海市在过去的8月份共成交2.2万套新房，超2万套二手房，如果不是房产交易大厅“接待能力”有限，这一数字恐怕还得上涨。
有关数据显示，上海市场目前仅存5万余套新房，如果再来一两次“限购传闻”,恐怕距离无法可售不远了。相对于捉襟见肘的供给而言，需求方的资金实力强得令人胆寒。所有房价暴涨的城市，无不表现出这一特点--房子已经成为事实上的“必需品”.
“必需品”的特点是需求价格弹性很小，消费者对价格不敏感，涨跌都得买。具体到商品房领域，“必需品”内涵已经变成：现在不买，未来就买不起了。在这样的预期下，刚需只要能买得起肯定会买，而投资者更是如此。
因为房价的单边上涨，限购根本挡不住购房热情，反而会刺激成交量和成交价的快速攀升，限购生效后，成交量很容易降下来，成交价却很难降下来。
深圳楼市就是最高的例子。深圳整个8月份的新房成交量仅2300余套，仅相当于上海的十分之一。但深圳的房价跌了吗？中指院公布的8月百城价格指数显示，深圳8月房价环比仍然上涨了2.05%,较7月放大0.08个百分点。
如何控制必需品的价格
控制必须品的价格，一般都是采用增加供给的方式来实现，不大可能采用限价限购的方式，比如食盐、粮食、猪肉等。稳住这些商品的价格很容易，因为供给能够在短时间内迅速增加。
而从统计的角度来说，房子不是必需品，而是投资品。况且无法在短时间内迅速增加供给，所以限购限贷成为唯一的选择。但问题是现在的房价已经是事实上的“必需品”,所有人都想买房子，限购挡不住资本的追逐，导致其效果微乎其微。
限购最终的结果是强势资本抢到了稀缺的房子，但房价仍然在上涨，普通人要么别买房了，要么花更高的代价从他们手里买房。对于表面上是“投资品”而事实上却是“必需品”的房子来说，控制房价的难度非常大，但这并不等于没有机会。
笔者认为，增加存量商品房的流动性是十分有效的方式，但这也是当前最难的。房价暴涨导致持房者不愿意将手中出售。有关数据显示，我们住宅整体存量已经超过2.5亿套，而每年存量房成交量不过500余万套。如果将存量房的流动性提高一倍，就能增加一倍的供给，还不用消耗一寸土地。
房产税的推出错过了最佳时机
提高存量房的流动性，就得要持房者出售手中的房子，措施无非是提高持房成本，手段仍然是房产税。大家都很清楚，我们从2010年开始在重庆和上海两市试点房产税，并明确表示等时机成熟后在全国范围内推广。但如今试点超过5年了，房产税仍然不见踪影，这中间恐怕有太多的担心，首当其冲的就是担心房价下跌波及经济。
这种担心不无道理，但这难以成为房产税难产的理由。任何新措施的推出总会付出代价的，把握预期比“突击限购”的效果要好得多。哪里涨了就打压一下，哪里跌了就刺激一下，缺乏预期性措施的结果就是处处陷入被动。
现在再来谈房产税，早已错过了最佳时机。房地产市场本身就是一个大周期的市场，顶层设计要比“突击限购”重要得多。如果不能及时把握预期推出适时措施引导市场，结果就只能是被市场吊打。
这些年各种措施推出的够多了，试点的也不少，但落地的不多。担心付出代价并不可怕，可怕的是缺少一颗着眼于未来的“勇敢的心”.
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